长沙市望城区个人建房管理办法（试行）

WCDR-2020-01004

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长沙市望城区人民政府办公室

关于印发《长沙市望城区个人建房管理办法(试行)》的通知

各街道办事处、镇人民政府，区直各有关单位:

为进一步规范和改进农村宅基地、重建安置小区和城镇国有土地个人建房管理，根据最新法律、政策的规定，结合我区实际，对原《长沙市望城区个人建房管理办法》(望政办发〔2019〕9号)文件进行了修订，并经区委、区人民政府审定同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

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长沙市望城区个人建房管理办法(试行)

第一章  总  则

第一条  为进一步规范和改进农村宅基地、重建安置小区和城镇国有土地个人建房管理，合理利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》以及《湖南省农村住房建设管理办法》(湖南省人民政府令第299号)等法律、规章的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本办法所称“农村宅基地”是指农村村民合法使用或经依法批准，用作住宅基地而占有、利用本集体经济组织所有的土地;所称“重建安置小区”是指因征地拆迁、搬迁，对拆(搬)迁对象实施留地安置，经法定程序分配的生活安置地;所称“国有土地”是指有权批准机关批准的转征红线范围内或历史性建制镇范围内等经依法确定的所有权属于国家的土地。

本办法所称“预安置”是指由区人民政府统一组织，对经开区和都市区范围内符合建房条件申请建房的农村村民，依程序实行的补偿(补助)安置。

本办法所称“都市区范围”为:高塘岭街道(原高塘岭街道区域)、乌山街道(原喻家坡街道区域、望城经开区规划范围内原乌山镇区域)、白沙洲街道、大泽湖街道、月亮岛街道、黄金园街道、金山桥街道、丁字湾街道、铜官街道、茶亭镇(望城经开区铜官工业基地规划范围内);“非都市区范围”为:乔口镇、靖港镇、白箬铺镇、桥驿镇、茶亭镇(望城经开区铜官工业基地规划范围外)、高塘岭街道(原新康乡区域)、乌山街道(望城经开区规划范围外原乌山镇区域)。

第三条  区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，参与编制国土空间规划和村庄规划。区自然资源和规划分局负责个人建房的规划、设计、农用地转用、房屋权属登记等监督管理服务和国有土地改建房屋审核工作，保障农村村民宅基地建设用地指标和规划布点。区住建局负责个人建房的施工、质量、安全等监督管理服务工作，对本辖区内建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训并建立信用档案。区城市管理和综合执法局负责指导和配合街镇对违章建构筑物进行拆除。区征地服务中心负责预安置的组织实施工作(望城经开区负责经开区范围内的预安置组织实施工作)。各街镇负责建立和更新集体经济组织成员身份数据库，根据法律、法规授权以及区人民政府有关主管部门的委托和街镇的职能职责，负责规划许可、用地审批、建设监管、建房验收、综合执法、“空心房”治理、宅基地退出和建房风格把关等工作。村(社区)负责农村村民建房资格的审查，村规民约的制定、建房申请审查、公示、代办、巡查控违等工作。村民小组负责农村村民宅基地使用申请资格及相关事项的初审、公示，并出具审核意见。

第四条  个人建房应当服从规划管理。区自然资源和规划分局应按“多规合一”指导街镇编制村庄规划，将具有鲜明山水和文化特色的古村落等纳入村庄规划保护范围。

靖港、铜官、乔口等古镇、历史文化街区周围的个人建房，其房屋色彩风格要与古镇建筑风格、传统文化相协调。

区自然资源和规划分局应不断完善具有时代特色的《农村住房建筑设计图集》，开展送图下乡活动。鼓励注册建筑师、注册结构师从事村民住宅设计并指导个人建房工作。

第五条  建立区个人建房管理重大事项和特殊个案问题定期调度制度，区征地服务中心负责收集街镇提交的“预拆迁安置”工作资料，区自然资源和规划分局负责收集街镇提交的“集中居住”、重建安置小区建房特殊个案资料，区农业农村局负责收集街镇提交的农村村民个人建房特殊个案资料，各单位将收集的资料予以完善并形成处置方案，报区个人建房管理工作领导小组会议审定。

建立向区委常委会报告个人建房工作制度。区政府每年12月向区委常委会报告会审本年度个人建房审批情况。

第二章  农村宅基地建房管理

第六条  农村村民使用宅基地建房应当符合村庄规划和土地利用总体规划，尽可能利用空闲地、旧宅基地和废弃地，避开地质灾害易发区和隐患点，不得破坏生态环境、损毁古树名木和历史文化遗存建房，禁止占用永久基本农田。

1.望城经开区、都市区规划范围内，符合建房条件的农村村民申请建房，由街镇积极引导实行预安置，预安置工作按属地原则分别由区征地服务中心或望城经开区实施。

2.非都市区范围内农村村民申请建房，由街镇引导实施集中居住。如不具备集中居住条件或在集中居住区建房将严重影响其生产生活的，可利用空隙地建房或原基改(扩)建。

3.金星大道、雷锋大道、潇湘大道、黄桥大道、湘江大道、芙蓉大道、金洲大道、319国道、长益复线、普瑞大道、长望路、旺旺西路等城市主干道路两厢及其他重要基础设施两厢规划控制范围内(如电力线路、天然气和石油管道、铁路、高速公路、湘江大堤及其一级支流等按国家规范控制)按有关要求和规定控制，如确需建房的由所属街镇报区个人建房管理工作领导小组审定。

第七条  强化建房条件审查，严格执行“一户一宅”政策。农村村民申请宅基地应符合下列条件之一:

1.本村农村村民具备分户条件确需另立户建设的;

2.现有住宅属旧房、危房需拆除新建或改(扩)建的;

3.因农村集体经济组织建设需搬迁新建的;

4.住宅因灾害损毁需重建的;

5.其他符合法律法规规章规定情形的。

农村村民有下列情形之一的，不予批准宅基地:

1.本村内已有一处以上(含一处)宅基地的;

2.不是本集体经济组织成员的(引导跨镇、村集中居住的除外); 

3. 符合分户条件，但现宅基地实际占地面积在基准户型面积的基础上，人均占地已达20平方米的。

4.已有农村宅基地上住房因出售、出租、赠与或将住房改作生产经营用途的;

5.已实行征地拆迁安置或预安置的;

6.夫妻共有一处宅基地，虽已分户再申请宅基地的;夫妻双方户口未在同一集体经济组织，其中一方已有宅基地的;

7.法律、法规规定不得批准的其他情形。

第八条  下列人员可纳入家庭建房人口计算:

1.家庭人口为本集体经济组织成员;

2.家庭内现役义务兵、士官、在读大中专学生、正在服刑的人员;

3.原属本集体经济组织的现役军人配偶及子女，已落户并获得本集体经济组织成员资格，且在集体土地上无住房;

4.夫妻一方为城镇人口，没有享受经济适用房或货币补贴等相关住房保障福利。

第九条  明确建房分户的基本原则。独生子女住户不论几代人，均认定为一个家庭户型;父母必须伴靠一名本集体经济组织的子女建房;特殊情况由所属街镇组织召开个人建房联审会议审定。

第十条  严格宅基地占地面积标准，占用耕地的每户总面积不得超过130平方米，占用荒山荒坡的每户总面积不得超过210平方米，占用其他地类的每户总面积不得超过180平方米。

基准户型为一户4人(及其以下)，每基准户宅基地占地面积不超过100平方米。1人户宅基地占地面积不超过60平方米，2-4人户宅基地占地面积不超过100平方米，4人以上每增加1人相应增加20平方米(独生子女家庭另按每一《独生子女父母光荣证》增加20平方米),但每户的总用地面积不得超过按地类核准的占地面积标准。

确需生产用房的，申请在放线时一并定位，由街镇负责登记管理。生产用房严禁占用永久基本农田，尽量不占或少占耕地且限建一层，占地面积每户不得超过30平方米。

第十一条  农村建房原则上不超过两层，引导集中居住的区域，根据修建性详细规划确定层数。

第十二条  非本集体经济组织的农村居民和城镇居民在农村购买宅基地或房屋的，不得为其批准宅基地和办理不动产权证。因农转非、接受继承房产或已经有权批准机关批准使用集体经济组织内土地的非本集体经济组织成员，只能按原批准宅基地的占地情况使用，且不能对房屋进行改、扩建。房屋所有权灭失，宅基地使用权随之灭失，宅基地由集体经济组织依法收回。

第十三条  规范“建新拆旧”行为。农村村民提出易基新建住宅时，应当向街镇作出同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书并上交原宅基地批准文件，房屋竣工后60日内，由街镇监督建房户将原宅基地上房屋拆除到位。在旧宅未拆除前，街镇不得组织对新建房屋进行验收、区自然资源和规划分局不得发放不动产权证。旧宅拆除并按规定复垦后，原宅基地由村集体经济组织收回。

第十四条  宅基地建房审批程序如下:

1.农村村民申请。符合宅基地申请条件的农村村民向本村民小组提出使用宅基地建房申请，并填写《长沙市望城区农村宅基地和建房(规划许可)申请表》和《长沙市望城区农村宅基地使用承诺书》。

2.村民小组审查。村民小组收到申请后，及时组织召开成员或成员户代表会议讨论，审查申请人的申报资格、家庭成员资格、现有房屋情况、建房申请理由是否属实、是否符合“一户一宅”政策、申请建房的位置、面积和层高是否符合相关规定等。会议认定符合宅基地申请条件的，将申请理由、拟用地位置、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内张榜公示7天。公示期满无异议或有异议但异议不成立的，村民小组组长在《长沙市望城区农村宅基地和建房(规划许可)申请表》上签署同意占用本组(社)集体土地建房的意见，并将申请表、村民小组会议记录及公示情况等材料交村(社区)审查。

3.村(社区)审查。村(社区)对建房申请材料真实有效性、是否征求建房相邻权利人意见进行审查审议，形成审议意见。审议同意的，由村(社区)予以公示，公示期满无异议或有异议但异议不成立的，村(社区)在《长沙市望城区农村宅基地和建房(规划许可)申请表》上签署同意占用本村集体土地建房的意见，并将公示情况、申请表等相关材料提交至街镇。

4.街镇现场踏勘。街镇接到村(社区)提交的《长沙市望城区农村宅基地和建房(规划许可)申请表》及相关资料后，组织本级相关部门进行现场勘查，核实申请人是否符合宅基地申请条件及宅基地是否符合规划，对房屋设计图是否符合要求，以及是否处于地质灾害易发区、基本农田保护区、重大项目区、城镇规划区、各类保护区、道路沿线等情况进行审查并确定拟用地坐标点、四至范围、类别、面积，绘制宅基地坐落位置平面图。参与现场踏勘人员和相关负责人在《长沙市望城区农村宅基地和建房(规划许可)审批表》上签署意见并签名。

5.街镇审批。街镇收集齐全《长沙市望城区农村宅基地和建房(规划许可)申请表》、《长沙市望城区农村宅基地使用承诺书》、家庭户籍证明、村民小组专题会议记录、《长沙市望城区农村宅基地和建房(规划许可)审批表》等相关材料后，召开会议对农村住房建设申请进行审议，形成会议纪要。审议通过的，予以办理《长沙市望城区农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

6.批后监管。各街镇在办理完毕宅基地建设规划和用地审批手续后5个工作日内，会同村(社区)到现场进行定位放线。定位放线后，村民住房建设方可开工。开工时及时进行基槽验收。房屋竣工后，街镇及时组织验收，现场验收人员在《长沙市望城区农村宅基地使用验收意见表》上签署意见并签名。对验收合格的，由建房户向街镇申请核发《乡村建设竣工规划验收合格证》。

7. 不动产登记。建房户向区不动产登记中心申请，依法办理不动产登记。

第十五条  《乡村建设规划许可证》有效期1年。需要申请延期的，应当在许可证期满30日前向原审批部门申请办理延期手续，延长期限不得超过1年。

《长沙市望城区农村宅基地批准书》使用期限为2年，过期自动失效。

第十六条  新增宅基地涉及占用农用地的，需办理农用地转用手续，履行耕地占补平衡义务。由街镇负责将农用地转用报批资料交区自然资源和规划分局汇总，区自然资源和规划分局按批次打捆报市人民政府审批，耕地占补平衡指标由区政府统筹。

第十七条  农村住宅设计倡导使用区自然资源和规划分局编制的农村住房建筑设计图集，鼓励使用绿色环保节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。

第十八条  推进非都市区范围农村宅基地复垦，建房户自愿退出宅基地或放弃宅基地申请资格的，参照相关规程进行补偿(补助)。由街镇向区自然资源和规划分局提出复垦申请，区自然资源和规划分局报区人民政府审定后组织实施，相关资金从耕地开垦费中予以安排，节余的新增建设用地指标和耕地指标由区政府统筹使用，复垦后的土地权属不发生变化。

第三章  重建安置小区建房管理

第十九条  经批准实施成片留地安置建房的重建安置小区，按照“符合规划、节约集约、便民利民”的原则，以街镇为主体，区自然资源和规划分局配合，共同选址。

第二十条  街镇为重建安置小区报批责任主体。区自然资源和规划分局根据街镇申报资料负责用地审查报批，区行政审批服务局负责审批修建性详细规划。街镇根据拆迁人口情况，制定重建安置小区分配方案，并按方案将重建安置小区分配到户。

第二十一条  重建安置小区(含农村村民集中居住区域个人建房)建房审批程序如下:

1.申请。安置户提出申请，填写《长沙市望城区农村宅基地和建房(规划许可)申请表》，并经村(社区)签署意见。

2.审查。由街镇组织相关部门和人员对分配方案进行会审，形成会审意见。

3.审批。经审查符合批准条件的，街镇依法办理《乡村建设规划许可证》和《长沙市望城区农村宅基地批准书》。

4.监管。房屋开工建设前，街镇组织进行现场放样定桩。房屋竣工后，街镇组织进行联合验收。对验收合格的由街镇核发《乡村建设竣工规划验收合格证》。

5.登记。建房户向区不动产登记中心申请，依法办理不动产登记。

第二十二条  安置户按法定程序分配重建安置小区建房的，街镇须核实拆迁户身份并提交征拆三榜公示资料和分缝图，按照实际分配面积办理《乡村建设规划许可证》和《长沙市望城区农村宅基地批准书》，许可文书有效期按第十五条执行。各级政府主导的开发小区个人建房，由所属街镇组织召开个人建房联审会审议通过后，按本规定第二十一条办理。

第二十三条  街镇作为重建安置小区管控主体，要按已审定的修建性详细规划进行管理，严格审批改扩建，违章建筑一律拆除。已有重建安置小区安置户申请改扩建的，按望城区安置小区品质提升规划方案审批。申请加层的，由区住建局根据第三方检测意见对建筑加层的结构安全签署明确意见，街镇征求相邻住户书面意见后，按审定的修建性详细规划进行审批。

第二十四条  按分配方案分配后结余的重建安置小区，由街镇报区人民政府批准后，根据区域拆迁安置需要，统筹安排使用。

第四章  国有土地改建房屋管理

第二十五条  严格控制国有土地上个人建房审批。已取得批准文件超过2年未建设的，需按要求重新办理审批和报规报建手续。

第二十六条  国有土地上居民改建房屋按建设项目审批程序和要求办理报规报建手续。

居民使用国有土地改建房屋需在符合间距、消防、日照、交通等技术要求的前提下，按以下规定审批:

1.土地证明材料或其他材料中有明确控制指标要求的，依照控制指标审批;

2.土地证明材料或其他材料中没有明确控制指标要求的，层数一般不得超过二层(含二层)或按审定的修建性详细规划进行审批，但涉及改建的原房屋层数超过二层且有合法手续的，按原层数审批;

3.纳入国家省市区古镇规划控制范围的，按古镇保护规划审批。申请原基改建的，可按“原址、原面”审批，层数、建筑风貌按古镇保护规划分区域审批。

第二十七条倡导进行建筑节能设计，鼓励建设过程中，使用新型环保节能材料，因地制宜设置海绵城市建设设施。

第二十八条  国有土地上个人建房改建程序如下:

1.申请。改建户提出改建房屋书面申请，并经社区签署意见，加盖公章。

2.审查。由街镇城建办受理，并牵头组织区自然资源和规划分局、城市管理和综合执法局现场踏勘，并填写审查意见。

3.审核

(1)区自然资源和规划分局对原已取得房产证、个人建房证或土地使用证申请改建的，出具认定土地权属意见;对原未取得房产证、个人建房证或土地使用证且房屋未拆除的，核定宗地的所有权和土地使用权。房屋或土地已多次交易，但未同步办理过户登记的，按照法律法规规定，补办相关手续。

(2)区自然资源和规划分局根据城市规划和土地权属意见，核发《建设用地规划许可证》、规划条件及附图。

4.审批。区自然资源和规划分局根据建房申请和街镇等单位审核意见，报区人民政府审批后核发建设用地批准书和划拨审批单。

5.方案审批。区自然资源和规划分局审批建房户申报的修建性详细规划，区住建局配合区行政审批服务局审批初步设计方案，再由相关职能部门核发《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设、勘察、设计、施工单位或监理单位发生变更，以及建筑面积、工程造价变更的，应当重新申请领取施工许可证)。

6.监管。房屋开工建设前，街镇牵头组织区自然资源和规划分局、城市管理和综合执法局等部门进行现场放样定桩。房屋竣工后，街镇组织区自然资源和规划分局、城市管理和综合执法局、住建局、消防大队等部门进行联合验收。对验收合格的核发《建设工程用地和规划竣工验收合格证》和竣工验收备案。

7.登记。建房户向区不动产登记中心申请，依法办理不动产登记。

第二十九条  严禁房地产项目违法转让国有土地实施个人建房，区自然资源和规划分局、区行政审批服务局等部门不得为违法转让的国有土地个人建房办理相关用地、规划、报建手续。

第三十条  严禁在集体土地上砌围墙圈土地违法建设大型别墅和私人会馆等，禁止为其以项目名义报批国有土地。

第五章  监督管理

第三十一条  建房户需持有《乡村建设规划许可证》和《长沙市望城区农村宅基地批准书》方可动工建设，村民在禁止建房区域建房或者未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由街镇及相关主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除。

第三十二条  建房批后监管实行属地管理、分级负责机制。村(社区)发现未经审批或未按审批进行建设的，应当及时制止并报告街镇。街镇对建房全过程承担巡查监管主体责任，实行选址踏勘到场、定点放样到场、基槽验收到场、竣工验收到场“四到场”制度以及日常不定期跟踪检查登记制度，对每个阶段检查做好登记台账，发现违法建设行为，应立即下达书面停工通知书，严格依法处置。

第三十三条  街镇应当建立违法建房举报制度，接到举报后应第一时间组织调查处理，做到“早发现、早报告、早执法、早拆除”。

区人民政府对个人建房管理实行“定期调度，定期督查”制度，对巡查不力、违法建房查处不到位以及不作为、乱作为、慢作为等行为予以通报和问责;个人建房管理工作纳入区对街镇、相关部门的年度考核。

第三十四条  相关责任人在工作中滥用职权、索拿卡要、玩忽职守、徇私舞弊的依纪依法给予党纪政务处分;涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

第六章  附  则

第三十五条  本办法自2020年7月29日起施行，原《长沙市望城区个人建房管理办法》(望政办发〔2019〕9号)同时废止，本办法在实施过程中如与上位法律、政策相冲突，以上位法律、政策为准。

第三十六条  本办法适用于本区行政区域内个人建房管理。

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