20多位业主状告开发商逾期交房 看望城区法院如何调解一批商品房销售合同纠纷

签订调解协议后，双方当事人握手言和。

一方是倾尽真金白银，希望如期入住新房的业主；一方是临危受命接收烂尾项目，却逾期交房的开发商。天平的两端，应该如何平衡？近日，长沙市望城区人民法院调解了一批商品房销售合同纠纷。

困境

逾期交付房屋

开发商业主之间矛盾重重

今年3月，法院收到一批被告为同一开发商的商品房销售合同纠纷案件。20余户业主递交的起诉状诉求一致，均是要求开发商支付逾期交房的违约金，费用约为7000元／户。

该楼盘为望城经济技术开发区重要的人才引进、产业配套项目，自2019年5月开发建设，总计760户。建设期间，受疫情影响，开发企业资金周转困难，停工成为家常便饭。

为防范房地产企业风险外溢，避免项目彻底烂尾。2021年，经开区管委会以“保交楼、稳民生”为原则，引进了新的开发企业收购案涉项目。

新的开发企业进场后迅速组织恢复施工，项目楼盘也得以“枯木逢春”。2022年6月，开发商完成竣工备案，并陆续向各业主交付房屋。然而，此时距合同约定的交房期限已经延迟了近3个月。

阅卷完毕，承办法官魏林颇感棘手。20余案指向的是20余户业主，其背后更是760户业主的诉求。近年来，涉房地产案件数量大幅增加，人数众多，冲突尖锐。此类群诉案件往往牵一发而动全身，若处理不当，很有可能对辖区社会发展稳定大局产生影响。魏林决定先联系当事人双方，详细了解具体情况。

“项目除了受到疫情影响，验收手续及流程也比较复杂耗时，前开发商的遗留问题也严重耽误了工期。因此到6月，我们才取到竣工验收备案表。”电话中，开发商相关负责人承认了逾期交房的事实，并解释了原因。

负责人表示，如果其他700余户业主都要求全部赔付，公司将面临资金链断裂的危局，请求法院考虑企业的实际困难，协调解决与业主的矛盾。

开发商表露了和解意愿，业主方却不同意：“逾期交房本就是违约，我们依合同要求赔偿天经地义。”“除了迟延履行交付义务，一些房屋还存在明显质量问题，公共区域配套也存在很多瑕疵，我们和被告没有协商的余地。”

业主的激烈反应让调解工作陷入困局，难道双方争议真的无解？

反复研判案情后，魏林向院党组提请成立专案小组，与承办该批案件的其他法官团队合力寻找突破方向。

破局

督促开发商推进整改

解开业主心中疙瘩

经深入研讨，专案小组认为，一纸判决固然省事，但很有可能增加原告业主诉累，同时也让被告企业元气大伤。只有妥善调解才能平衡两方利益，实现真正意义上的双赢。

确定基本思路后，小组成员连续多日来到案涉楼盘实地勘察，对照业主名单一户户摸排走访，一项项记录反馈意见，一条条解答业主疑问。

勘验结束，又邀请相关社区工作人员、业主代表及开发商负责人员召开了现场协调会，深入了解各方情况。接下来的一周，专案小组下足水磨工夫，从双方核心诉求出发，开展背靠背调解。

“判决不一定是解决问题的最好办法。相比而言，调解更有利于矛盾的实质性化解，弥合双方分歧。”“买房就是买个舒心，哪个也不想带着官司住新房嘛。疫情影响了工程，大家都换位思考下，把事谈清楚，把纠纷解决好，和和气气入住比什么都好。”在第2次协调会上，魏林向业主方再次阐述了调解的灵活、快捷优势。功夫不负有心人。这次，业主代表采纳了法院的建议，同意进行调解。

首要问题解决了，新的问题又拦在面前：开发商为赔付的现金流而犯难，业主却对违约金毫不退让。

经过多番线上讨论及面对面调解，法院专案小组根据业主的购房成本、拿证时间、房屋质量等各种因素，提出了双方都能够接受的调解框架：开发商依照业主提出的问题清单，合理合法的，迅即进行整改；业主们则在违约金数额上稍作让步。

达成初步合意后，魏林定期督促开发商推进整改工作。3个月内，业主反映的阳台渗漏、墙面空鼓、绿化不足等房屋质量问题及小区公共瑕疵全部处理到位。

开发商诚恳解决问题的负责任态度消除了业主们心中的疙瘩。经进一步协商，业主同意开发商以物业费折抵部分违约金，双方签订调解协议，该批案件全部成功化解。

解题

打造诉源治理样本

前移矛盾化解关口

在专案小组的引导下，开发商以该调解方案为示范性样本，向其余业主主动依法赔付。760户房屋的交付工作有序推进，楼盘群诉风险及后续批量纠纷被化解在萌芽。

“感谢法院为企业纾困解难，这让我们对望城的营商环境更加充满信心与希望。”11月7日，开发商负责人向魏林打来电话，感激之余承诺会继续协调好后续工作。

“感谢法院给我们解决心头难事，我们都要上班，也不想花时间精力打官司，只希望问题能够解决。”业主代表在回访时也对法院致谢，表示开发商应替他们缴纳的物业费已付款到位。

“任何矛盾，只有有心就有解。房地产案件涉及民生及营商环境两大领域，房地产群体性纠纷预防、化解更是服务发展大局、优化营商环境的重要载体。”望城区法院党组书记、院长龙兴盛表示，“法院将不断提高善解能力，向前延伸工作触角，加强政府、行业及社会组织力量协调联动，推动房地产领域形成全方位、多层次诉源治理新格局”。