关于《长沙市望城区个人建房管理办法》的解读

为进一步规范全区个人建房管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《关于规范和改进农村宅基地管理的实施意见》（长国土资政发〔2018〕46号）、《长沙市“五治”工作三年行动计划（2018－2020）》（长政办发〔2018〕25号）、《长沙市望城区城乡居民建房管理规定（试行）》（望政办发〔2016〕39号）以及相关法律法规的规定，结合望城区实际，制定了《长沙市望城区个人建房管理办法》（望政办发〔2019〕9号）。现将有关情况解读如下：

一、修订背景

1、2016年5月30日实施的《长沙市望城区城乡居民建房管理规定（试行）》（望政办发〔2016〕39号）有效期为2年，现已失效。

2、2018年7月25日印发的《长沙市望城区农村“五治”工作三年行动计划（2018－2020年）》（望政办发〔2018〕74号）规定。

3、2018年市国土部门出台《关于规范和改进农村宅基地管理的实施意见》（长国土资政发〔2018〕46号）。

二、修订依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；

3、《关于规范和改进农村宅基地管理的实施意见》（长国土资政发〔2018〕46号）；

4、《长沙市“五治”工作三年行动计划（2018－2020）》（长政办发〔2018〕25号）；

5、《长沙市望城区城乡居民建房管理规定（试行）》（望政办发〔2016〕39号）。

三、主要内容

《长沙市望城区个人建房管理办法》共六章三十六条，在《长沙市望城区城乡居民建房管理规定（试行）》（望政办发〔2016〕39号）基础上，按照从严审批、从严管理、从严问责的基本原则，对个人建房管理规定进行了修订，具体内容如下：

（一）内容更加全面

1、重建安置方面。增加重建安置小区建房管理相关内容（第十九条至第二十四条），从选址、报批、规划编制、分配、审批程序、结余处置等方面做了详细规定。

2、国有土地个人建房方面。改建房屋程序中增加了自然资源和住建的方案审批环节（第二十八条），内容更为完善。

3、多规合一方面。增加“多规合一”相关内容（第四条），规定个人建房应当服从规划管理，自然资源部门应按“多规合一”编制村庄规划，将具有鲜明山水和文化特色的古村落等纳入村庄规划保护范围。

（二）审批更加严格

1、集体经济组织成员身份认定标准更加规范和严格（第三条、第十四条）

农林部门负责制定集体经济组织成员身份指导意见；村（社区）须召开集体经济组织成员代表大会，经大会讨论通过后，在本集体经济组织内张榜公示7个工作日，公示期满且无异议的，出具属于集体经济组织成员的证明材料；街镇负责审核和建立、更新数据库，并进行管理。

2、宅基地建房审批范围控制更严（第六条）

经开区、都市区规划范围内，符合建房条件的集体经济组织成员申请建房，由街镇积极引导实行预安置；非都市区范围内引导实施集中居住。

3、重要主干道旁边原则不审批个人建房（第六条）

金星大道、雷锋大道、潇湘大道、黄桥大道、湘江大道、芙蓉大道、金洲大道、319国道、北横线、长益复线、普瑞大道、长望路、旺旺西路等城市主干路两厢及其他重要基础设施两厢规划控制范围内（如千万伏以上电力线路、天然气和石油管道、铁路、高速公路、湘江大堤及一级支流等按国家规范控制）按有关要求、规定控制，如确需建房的由街镇报区个人建房联合会审定。

4、禁止非本集体经济组织成员购买宅基地或房屋（第十二条）

非本集体经济组织的农村居民和城镇居民在农村购买宅基地或房屋的，资规局不得为其批准宅基地或办理不动产权证。

5、严格“建新拆旧”管理（第十三条）

集体经济组织成员提出易基新建住宅时，应当向街镇作出自行拆除旧宅的承诺并上交原宅基地批准文件，房屋竣工后60日内，由街镇监督建房户将原宅基地上房屋拆除到位，在旧宅未拆除前，街镇不得组织对新建房屋进行验收、资规局不得发放不动产权证。

6、严格管理重建安置小区安置户申请加层（第二十三条）

申请加层的，住建局根据第三方检测意见对建筑加层的结构安全签署明确意见，资规局征求相邻住户书面意见后，按审定的修建性详细规划进行审批。

7、严格控制国有土地建房（第二十五条、第二十六条、第二十八条）

（1）对已取得批准文件超过2年未建设的，需按要求重新办理审批和报规报建手续。

（2）国有土地上居民改建房屋按建设项目审批程序和要求办理报规报建手续。资规局审批建房户申报的修建性详细规划，住建局审批初步设计方案，再由资规局核发《建设工程规划许可证》，由住建局核发《建设工程施工许可证》。

8、严禁房地产项目转让国有土地实施个人建房和集体土地上违法建设大型别墅和私人会馆（第二十九条、第三十条）

严禁在集体土地上砌围墙圈土地违法建设大型别墅和私人会馆等，禁止为其以项目名义报批国有土地。

9、严格监督检查（第三十一条、第三十二条、第三十三条）

建房批后监管实行属地管理、分级负责的原则。村（社区）发现未经审批或未按审批进行建设的，应当及时制止并报告街镇。街镇对建房全过程承担巡查、监管等主体责任，实行放线定位、基础完工、顶层封顶三个阶段检验和日常不定期跟踪检查登记制度，对每个阶段检查做好登记台账，发现违法建设行为，应立即下达书面停工通知书，严格依法处置。

区人民政府对个人建房管理实行“定期调度，定期督查”制度，对巡查不力、违法建房查处不到位等行为，对不作为、乱作为、慢作为等行为予以通报和问责；个人建房管理工作纳入区对街镇、相关部门的年度考核。

（三）标准更切实际

1、调整都市区与非都市区范围（第二条第四款）

参照长沙市人民政府《关于调整征地补偿标准的通知》（长政发〔2018〕10号）中对货币补贴和非货币补贴区域的划分，结合望城经开区范围变化，都市区范围增加：望城经开区规划范围内原乌山镇区域、望城高新区规划范围内原铜官镇区域和茶亭镇区域。

2、明确个人建房基准户型占地面积（第十条）

按照市国土局《关于规范和改进农村宅基地管理的实施意见》（长国土资政发〔2018〕46号）规定，基准户型为一户4人（及其以下），每基准户宅基地占地面积不超过100平方米，1人户型占地面积不超过60平方米，2－4人户宅基地占地面积不超过100平方米。

3、明确建房分户的基本原则（第九条）

独生子女住户不论几代人，均认定为一个家庭户型；父母必须伴靠一名本集体经济组织的子女建房；特殊情况由区个人建房联合会审核认定。

4、鼓励宅基地退出（第十八条）

推进非都市区范围农村宅基地复垦，建房户自愿退出宅基地或放弃宅基地申请资格的，参照长沙市望城区预拆迁安置操作规程进行补偿（或补助）。由街镇向资规局提出复垦申请，资规局报区人民政府审定后组织实施，相关资金从耕地开垦费中予以安排，节余的新增建设用地指标和耕地指标由区政府统筹使用，复垦后的土地权属不发生变化。

（四）程序更简化（第十四条）

原先办理手续时，国土和规划部门分开申请办理，需要填写二份建房申请表，机构改革后，只需要填写一份建房申请表、一次踏勘、一次核发规划许可和建房许可文件。

长沙市自然资源和规划局望城分局

2019年6月5日